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前回、婚活の話を書いたので、プライベートな話題をもう一つ。

それは、「不動産投資」のお話。

実は私、アパート一棟の大家さんをしておりまして、それは不動産投資として借入し購入したものです。

足立区で6500万円位の物件です。

不動産投資は「家賃によって借金を返す」仕組みです。

ですから、満室経営している限りは具体的金銭負担は（それほど）生じません。

実際、保有していても満室でありさえすれば何ほどの心配もなく、自然と借金は減っていきます。

購入時には借り入れをし、それを家賃で返す。

これはつまり他人のカネで自分の資産を増やすということです。

不動産投資の魅力は、煎じ詰めればこれなんだと思います。

入居者の皆さんが私の借金を返してくれているわけで、その結果、私自身はそれほど金銭負担せずに不動産を自分のものに出来てしまう。

これはまことに不思議な感覚です。

私は投資信託ばかりですが、株式投資もやっています。

投資の鉄則は「長期・分散」ですから、株だけでなく不動産の形でも持っておきたいと考えました。

何しろ不動産というのは、インフレに圧倒的に強いです。

購入してまだ４年ですが、それでもその間にウッドショックやらインフレやら起きて、今同じクオリティの物件を手に入れようと思ったら軽く1千万～１千５百万は余計にかかるでしょう。

私の住んでいる土地は、足立区とはいえ50年前には一面畑でした。

息子が通っている小学校に昔の航空写真が飾られていますが、まるでド田舎です。

しかし、当時から住んでいるであろう、地主さんのお家もそこここに見かけますが、どれも豪邸です。

土地＝不動産が持つ圧倒的なパワーを嫌でも見せつけられます。

これぞピケティ言うところの　r>g

もちろん、これは高度成長や人口増大の威力でもあり、場所が東京という事情もあっての結果ですから、これからの人口減少時代に同じ効果は見込めないでしょう。

それでも私の物件のある地域は、私が住むようになったここ5年の間に、大きく資本投下されて発展しています。

日本全体としては人口減少で厳しくとも、局所的には発展する土地もあるということです。

物件の選定においては、物件自体のクオリティもさることながら、その土地・地域の発展性が重要だと思います。

ただし、注意点があります。

よく電車の広告などで、不動産投資を促す目的で「家賃収入、年間3000万円」とか景気のいい文句を見かけますが、あんなものはまやかしです。

私のささやかな不動産投資だって、家賃収入年間５００万円くらいありますが、ローンの返済と管理コスト（管理会社への支払いや火災保険など）でほとんど手残りしません。

家賃収入何千万円なんて、意味のない数字です。

それだけ借り入れも多いはずで、手残りなんて微々たるものでしょう。

基本的にアパート経営レベルの不動産投資において、家賃収入＝インカムゲインなんてあまり当てにできる収入ではありません。

少々手残りしたって、大規模修繕で使っちゃいますし。

他人のカネで物件を自分のものにして、それからいい具合の価格で売却する、つまりキャピタルゲインを取る、というのがリアルなところだろうと思います。

私も自分の物件については、２５年後くらいに（インフレ状況にもよりますが）４千万くらいで売れたらなあと思っています。

あとワンルームマンション投資はやめましょうね。メリットないから。

時々テレビでフラット35を使って、投資用マンションを購入し、投資目的だとバレて全額返済を迫られているなんていうニュースを見かけますが、いくらなんでも不勉強すぎますね。

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